10 Consejos para la venta de bienes raíces de alquiler

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Vender su casa para tontos

Por Eric Tyson, Ray Brown

A continuación se presentan algunas cuestiones críticas que debe considerar antes de tratar de vender sus bienes raíces de alquiler. Y, debido a que la rentabilidad (es decir, los ingresos de alquiler menos los gastos) de su propiedad de alquiler tiene un enorme impacto en el valor de la propiedad, también se proporcionan consejos para aumentar la rentabilidad de su propiedad mucho antes de la venta.

No convierta inadvertidamente su casa en una propiedad de ingresos

Suponga que usted pone su casa a la venta y se sienta y se sienta por meses y meses sin ninguna oferta. Usted necesita mudarse, y debido a que no es Bill Gates, no puede permitirse dejar la casa vacía mientras está haciendo los pagos de su hipoteca, pagando los impuestos sobre la propiedad y los pagos del seguro, y al mismo tiempo asumiendo el costo de alquilar o comprar otra casa. Por lo tanto, usted decide alquilar su casa difícil de vender durante varios meses mientras aún está en el mercado.

Si usted deja de tratar seriamente de vender su casa mientras alquila, el IRS considera que usted ha convertido su casa en propiedad de alquiler, y usted debe impuestos sobre las ganancias de capital a menos que compre una propiedad de alquiler de reemplazo. Si usted tiene alguna duda sobre la aplicación de las leyes fiscales, por favor consulte con un buen asesor fiscal.

Ejerza cuidado extra cuando venda la propiedad de alquiler

El IRS hace una distinción entre la propiedad en la que vive un contribuyente y la propiedad que alquila a otros, incluso si ambas están dentro del mismo edificio. Usted necesita entender esta distinción y sus implicaciones fiscales.

Por ejemplo, supongamos que usted ha sido propietario y ha vivido en una casa durante varios años. Su casa tiene una unidad de alquiler adjunta que usted alquila. Usted ha reclamado deducciones por depreciación para la porción de alquiler de su propiedad en su declaración anual de impuestos sobre la renta. Supongamos además que la unidad de alquiler representa alrededor del 25 por ciento del espacio vital total del edificio. Cuando usted vende la propiedad, el IRS trata la venta como dos transacciones separadas – la venta de su residencia principal (la porción del 75 por ciento de la propiedad) y la venta de una propiedad de alquiler (la otra porción del 25 por ciento de la propiedad). Por lo tanto, el 75 por ciento de sus ganancias están sujetas a las reglas de exclusión de ganancias de capital de residencia primaria.

En cuanto a las ganancias en la porción de alquiler de la propiedad, usted debe impuestos sobre las ganancias de capital sobre esas ganancias a menos que compre otro edificio con una unidad de alquiler que cumpla con los requisitos particulares.

Sepa cómo diferir sus ganancias de la característica de la inversión

Los beneficios imponibles de la venta de una propiedad de inversión suelen ser mucho mayores que los de una propiedad residencial comparable. La diferencia es que el IRS le permite depreciar la propiedad de inversión mientras es dueño de ella y deducir la cantidad de depreciación de sus impuestos sobre la renta cada año. La reducción de impuestos es agradable, pero el IRS siempre tiene cuidado de no dar a la gente demasiado de una buena cosa. Por lo tanto, cuando usted vende la propiedad, debe tener en cuenta la depreciación que usted tomó de la propiedad en la base de costo ajustado de la propiedad.

Suponga que usted compra una propiedad de inversión por $250,000, y muchos años después la vende por $400,000. Durante sus años como propietario de la propiedad, usted reclama un total de $50,000 en depreciación en sus declaraciones de impuestos. La cantidad de depreciación reduce su base de costo del precio de compra original de $250,000 a $200,000, lo que hace que su «ganancia imponible» sea mucho mayor. Debe impuestos sobre las ganancias de capital de 200.000 USD, la diferencia entre el precio de venta de 400.000 USD y la base de coste ajustada de 200.000 USD.

Afortunadamente, usted puede diferir los impuestos sobre estas ganancias al transferir sus ganancias a otra propiedad de inversión. Si usted vende simultáneamente una propiedad de inversión y compra otra, esa bolsa se llama bolsa 1031 (1031 se refiere a la sección de las leyes fiscales que permiten estos intercambios). Si el intercambio no es simultáneo, es decir, si usted retrasa la compra de la segunda propiedad, debe cumplir con algunos requisitos específicos (llamados las reglas de Starker, después de un famoso caso de impuestos).

Si va a hacer un intercambio Starker o 1031, asegúrese de conseguir la ayuda de un abogado o asesor fiscal que sea experto en estas transacciones para asegurarse de que lo hace bien. Usted necesita un profesional con experiencia para ayudarle a saltar a través de los muchos aros legales (como llenar formularios especiales de impuestos como el Formulario 8824, que le dice al IRS que usted compró una propiedad de inversión de «tipo similar»).

Entienda su mercado local para calcular el tiempo de su venta

Si usted es propietario de una propiedad que posee únicamente para fines de alquiler o inversión, probablemente tenga una gran discreción a la hora de vender la propiedad. Al igual que con otras inversiones, usted puede preguntarse cuándo es un buen momento para vender.

Seguramente usted tiene algo de sentido al observar los precios de los bienes raíces y las tasas de vacantes de alquiler, ya sea que su mercado local sea fuerte, débil, o en algún punto intermedio. Aunque usted no puede predecir los precios futuros de bienes raíces en una comunidad dada, para ayudarle a determinar mejor si ahora es un buen momento para cobrar sus fichas, examine los siguientes factores:

  • Salud económica: La vitalidad del mercado laboral local es crucial para un mercado inmobiliario local saludable. ¿Cuál es la tasa de desempleo en su área local, y cómo se compara esa tasa con la de meses y años anteriores?
  • Nueva construcción: Si los precios de los bienes raíces han estado en alza, el número de proyectos de construcción de nuevos edificios puede estar en aumento, lo que puede ser una señal de que ahora es un buen momento para vender. A medida que más propiedades salen al mercado y los precios suben cada vez más, el aumento de la construcción actúa como agua en un incendio, extinguiendo la fuerza futura.
  • Terreno disponible: Las unidades de vivienda deben construirse sobre el terreno; cuanto menos terreno quede disponible para el desarrollo, mayor será la presión al alza sobre los precios de la vivienda.
  • Viviendas en venta: En igualdad de condiciones, cuantas menos propiedades se vendan, mejor será el entorno en el que se venderán. En un mercado inmobiliario fuerte, la vivienda se vende con relativa rapidez y el inventario de propiedades en venta es relativamente escaso.
  • Alquiler de bienes raíces en el mercado de la salud: Aunque ser un inquilino es difícil cuando las tasas de vacantes son bajas y las tasas de caída y alquiler están aumentando, ser el propietario de bienes raíces de alquiler / inversión es genial. Los bienes raíces de alquiler valen más cuando el mercado local de alquiler es fuerte.

Necesitas dedicar algo de tiempo y energía a buscar información útil. Pruebe estas sugerencias:

  • Su Asociación de Agentes de Bienes Raíces local debería poder proporcionarle algunos datos de ventas de casas históricas.
  • La Cámara de Comercio local puede orientarlo en la dirección de los datos del mercado laboral.
  • La Oficina de Estadísticas Laborales de los Estados Unidos también recopila datos sobre el empleo.
  • Los propietarios de apartamentos y otras propiedades de alquiler también tienen asociaciones locales que pueden proporcionarle datos de alquiler en el mercado local.

Entender las oportunidades para agregar valor

Antes de comprar su propiedad, usted debería haberse tomado el tiempo para investigar y entender los efectos de la zonificación o la posible rezonificación en el uso de su propiedad. Un número sorprendente de compradores de bienes raíces, sin embargo, descuidan este importante paso. Incluso si usted entendió la zonificación de la propiedad antes de comprarla, el estado de ánimo de su departamento de planificación local, que interpreta las leyes de zonificación y aprueba los proyectos de construcción, puede haber cambiado en el ínterin.

Por lo tanto, antes de considerar la posibilidad de poner su propiedad en venta, asegúrese de saber cómo puede mejorar su uso y valor. Incluso si usted no quiere hacer una renovación significativa o un trabajo de contratación, necesita al menos entender cómo puede seguir desarrollando la propiedad para que pueda venderla a un precio más alto, promoviendo la oportunidad de añadir valor.

Maximice los ingresos por alquiler de su propiedad

Los ingresos y el flujo de caja resultante (ingresos menos gastos) que una propiedad puede generar impulsan la cantidad que vale una propiedad de alquiler. Suponga que puede comprar un edificio de cuatro unidades en un área rural o puede comprar un edificio similar de cuatro unidades en una comunidad suburbana de alto nivel a sólo media hora de distancia de una ciudad económicamente robusta.

Si cada unidad en el edificio rural se alquila por sólo $650 al mes, mientras que los que están cerca de la ciudad se alquilan por $1,000 al mes, ¿qué edificio cree usted que valdría más dinero? O, mirándolo de otra manera, ¿qué edificio preferiría comprar si ambos edificios estuvieran a la venta por el mismo precio? Los alquileres más altos se traducen en un precio de venta de la propiedad mucho más alto.

Supongamos que una propiedad como la suya se vende normalmente por diez veces el ingreso bruto anual de la propiedad. Por ejemplo, cada unidad alquila por . Y el valor de mercado.

Suponga que, a través de mejoras a la propiedad, usted puede aumentar los alquileres de la unidad en un 10 por ciento. Ahora el edificio vale… Y el valor de mercado. Por lo tanto, un mero aumento de $100 por mes por unidad resulta en un aumento de $48,000 en el valor del edificio.

Planifique la venta de su propiedad de alquiler con la mayor anticipación posible para maximizar sus ingresos por alquiler. Si alguna unidad está vacante, examine qué mejoras se pueden hacer para aumentar el alquiler que puede cobrar. También considere qué mejoras puede hacer en el edificio y haga una encuesta en el mercado local de alquiler para asegurarse de que no está subvaluando las unidades.

Minimice los gastos de su propiedad

Además de maximizar los ingresos por alquiler, también puede aumentar el flujo de caja de una propiedad minimizando sus gastos. Planificar con al menos un par de años de anticipación para la venta de su edificio le dará tiempo suficiente para hacer que su propiedad sea más rentable para operar y por lo tanto más rentable y atractiva para el próximo comprador.

Por ejemplo, aunque tenga que desembolsar algo de dinero por adelantado, invertir en eficiencia energética aislando su propiedad e instalando electrodomésticos modernos puede reducir realmente sus costos operativos. Si no ha evaluado su seguro durante al menos un par de años, compare precios para asegurarse de que está obteniendo el mejor valor de seguro que pueda.

No seas tonta y tonta. Si usted tiene dudas sobre el valor de su propiedad, incluso después de tener agentes de bienes raíces preparar un CMA, la primavera por la cuota de varios cientos de dólares para contratar a un buen tasador de bienes raíces que tiene experiencia con el alquiler de propiedades como la suya en la zona.

Utilizar agentes con experiencia en inversiones inmobiliarias

Asegúrese de contratar a un agente que se especialice en la venta de su tipo de propiedad de inversión en su área. Un agente que carece de experiencia en la venta de bienes raíces de inversión similares a los suyos puede valorar mal su propiedad o carecer de las habilidades especiales necesarias para comercializarla y venderla con éxito – ¡o ambas cosas! Asegúrese de pedir a los agentes que está entrevistando listas de actividades que detallen cada una de las propiedades que enumeraron y vendieron durante el año pasado.

Visite Comparables y revise el análisis de valoración

Especialmente si usted ha sido propietario de bienes raíces de inversión durante varios años, su propiedad puede ser muy valiosa. Pero si usted sobrevalora su propiedad, puede permanecer sin vender durante muchos meses y terminar obteniendo menos de lo que de otra manera podría obtener en el mercado de bienes raíces. Ponga un precio inferior a su propiedad y puede dejar dinero sobre la mesa.

Si va a contratar a un agente de bienes raíces para que le ayude a vender la propiedad, entreviste al menos a tres agentes que se especialicen en la venta de dicha propiedad en su área. Cada agente debe preparar un análisis de mercado comparable (CMA) para evaluar el valor de su propiedad.

Al indagar en los detalles de cada CMA que los agentes le proporcionan, usted puede determinar mejor el valor real de su propiedad. Y a medida que continúe descubriendo más sobre su mercado local y visitando propiedades, podrá determinar qué agente hizo el mejor trabajo con su análisis.

Para las propiedades que se han vendido recientemente, no hay sustituto para ver la propiedad. Se sorprenderá al saber cuántos propietarios están dispuestos a mostrarle sus propiedades. Sin embargo, recuerde que no podrá ver ninguna a menos que se lo pida.

Algunos edificios de alquiler son simplemente un dolor en el trasero para encontrar ventas comparables para. Tal vez no se han vendido edificios similares durante mucho tiempo en la zona o no existen propiedades similares.

No seas tonta y tonta. Si usted tiene dudas sobre el valor de su propiedad, incluso después de tener agentes de bienes raíces preparar un CMA, la primavera por la cuota de varios cientos de dólares para contratar a un buen tasador de bienes raíces que tiene experiencia con el alquiler de propiedades como la suya en la zona.

Trabaje con asesores legales y fiscales que entienden la propiedad en alquiler

Si usted está tratando con bienes raíces de alquiler, espere que cuestiones fiscales y legales complicadas y poco claras se interpongan en su camino. Si decide contratar a asesores para que le ayuden a navegar por el pantano, asegúrese de que su dinero valga la pena en buenos consejos.

Trabajar en bienes raíces residenciales no es suficiente experiencia para los asesores a quienes usted está pagando altos honorarios por el asesoramiento sobre su propiedad en alquiler. Las leyes de impuestos y otras leyes relacionadas con la propiedad de alquiler a veces difieren enormemente de las leyes que regulan la vivienda ocupada por el propietario. Contratar asesores que se especialicen en el manejo de propiedades de alquiler.

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